บ้านหลังที่สอง ทำตามนี้กู้ผ่านแน่นอน

สำหรับใครที่เคยกู้ซื้อบ้าน หรือกู้ซื้อคอนโดหลังแรกไปแล้ว แต่อยากขยับขยายครอบครัว หรือต้องการพื้นที่ใช้สอยของบ้านเพิ่มขึ้น และต้องการซื้อบ้านหลังที่สอง ควรมีการวางแผนการกู้เงินซื้อบ้าน หรือกู้เงินซื้อคอนโดล่วงหน้า เพื่อเตรียมความพร้อมในการยื่นขอสินเชื่อให้ผ่านแบบฉลุย มาดูกันว่าการยื่นกู้ซื้อบ้านหลังที่สองให้ผ่านอย่างไร้กังวล ต้องรู้และวางแผนอย่างไรบ้าง

สิ่งที่ต้องรู้เกี่ยวกับการวางเงินดาวน์

การกู้ซื้อบ้านหลังที่สองจะมีเงื่อนไขการวางเงินดาวน์ และเกณฑ์ในการวางเงินดาวน์ ตามมาตรการกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ หรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ได้ถูกประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 กำหนดให้ผู้กู้ต้องวางเงินดาวน์ตามเงื่อนไข ดังนี้

• บ้านหลังที่ 2 ที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และผ่อนชำระหลังแรกตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป จะต้องวางเงินดาวน์ 10%
• บ้านหลังที่ 2 ที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และผ่อนชำระหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี จะต้องวางเงินดาวน์ 20%
• บ้านหลังที่ 2 ที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องวางเงินดาวน์ 20%
• บ้านหลังที่ 3 ขึ้นไปในทุกระดับราคา จะต้องวางเงินดาวน์ 30%

แต่เนื่องจากมีมาตรการผ่อนคลาย LTV ชั่วคราว สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึง 31 ธันวาคม 2565 เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ และความต้องการซื้อที่อยู่เพิ่มเติมสำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อ ทำให้ผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดหลังที่สองขึ้นไป สามารถวางเงินดาวน์ต่ำสุดได้ที่ 0% ของมูลค่าบ้าน ซึ่งควรรีบตัดสินใจซื้อก่อนสิ้นปี เพื่อรับมาตรการผ่อนคลายโดยไม่ต้องกังวลเรื่องเงินดาวน์ตามเกณฑ์เดิม หากเกินช่วงเวลาดังกล่าวไป เกณฑ์ในการวางเงินดาวน์ขั้นต่ำหรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) จะกลับมามีผลใช้โดยทันที

ตรวจสอบยอดกู้บ้านหลังแรก

การกู้บ้านหลายหลังย่อมเป็นภาระหลายทาง และอาจทำให้วงเงินกู้ของบ้านหลังที่สองไม่เพียงพอ หรือกู้ไม่ผ่าน หากเป็นไปได้ ถ้ายอดหนี้คงเหลือไม่มากควรปิดหนี้เดิมก่อนการกู้ซื้อบ้านหลังที่สอง เพื่อทำให้วงเงินกู้อนุมัติได้สูงขึ้น

ยกตัวอย่าง เช่น คุณวินัยต้องการจะซื้อบ้านหลังที่สองในราคา 4 ล้านบาท ซึ่งยังคงเหลือยอดหนี้อยู่ 3 แสนบาท

• หากไม่ทำการปิดหนี้กู้บ้านหลังแรกจะสามารถกู้ได้เพียง 90% หรือจำนวน 3.6 ล้านบาท โดยจะต้องหาเงินจำนวน 4 แสนบาทมาชำระค่าบ้านเพิ่มเติมในส่วนที่ขาดไป
• หากปิดหนี้บ้านหลังแรกที่เหลือ 3 แสนบาท จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้ถึง 100% หรือ 4 ล้านบาท (รวมค่าตกแต่งด้วย)

ทั้งนี้ วิธีการปิดหนี้แม้จะทำให้วงเงินกู้อนุมัติได้สูงขึ้น แต่ก็จะทำให้ยอดผ่อนและดอกเบี้ยเพิ่มมากขึ้นเช่นกัน ขึ้นอยู่กับความต้องการของลูกค้าว่าต้องการแบบไหน

ตรวจสอบภาระหนี้สิน

โดยปกติแล้วการยื่นกู้บ้าน ทางธนาคารมักจะพิจารณาวงเงินกู้ได้ไม่เกิน 40% ของรายได้ ดังนั้น หากมีภาระหนี้สูง ก็จะส่งผลให้วงเงินอนุมัติที่ได้ลดน้อยลงไปด้วย ตัวอย่าง เช่น หากมีรายได้ 50,000 บาท โดยธนาคารกำหนดค่าผ่อนชำระสินเชื่อไม่เกิน 50% ของรายได้ หากไม่มีภาระหนี้สินอื่นๆ ก็จะผ่อนบ้านได้เดือนละ 25,000 บาท แต่ถ้ามีภาระหนี้สินอื่นๆ เช่น ผ่อนซื้อรถยนต์เดือนละ 10,000 บาท ก็จะผ่อนบ้านได้เพียง 15,000 บาท

นอกจากธนาคารจะพิจารณาหนี้สินและค่าใช้จ่ายที่แสดงในเครดิตบูโรแล้ว ตามหลักเกณฑ์ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย ยังนับรวมสินเชื่อที่กู้จากบริษัทที่ทำงานอยู่มาร่วมพิจารณาวงเงินอีกด้วย เช่น การกู้บ้านกับสวัสดิการที่ทำงาน การหักเงินออม หรือการกู้ต่างๆ ซึ่งธนาคารจะพิจารณาจากสลิปเงินเดือนย้อนหลัง (Statement) ที่มีการถูกหักในแต่ละเดือนด้วยอีกทาง หากมีการคำนวณค่าใช้จ่ายและภาระหนี้สินปัจจุบันทั้งหมด อาจมีผลต่อการอนุมัติวงเงินที่จะได้น้อยลง ทางที่ดี ควรรีบเคลียร์หนี้เก่าให้เรียบร้อยเสียก่อน หรือหาคนในครอบครัวมากู้ร่วมด้วย ก็เป็นอีกทางเลือกที่จะทำให้วงเงินกู้ถูกอนุมัติเพิ่มขึ้นนั่นเอง

หลังจากศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับการวางแผนสำหรับการกู้ซื้อบ้านหลังที่สอง และเตรียมความพร้อมตามเงื่อนไขข้างต้นเรียบร้อยแล้ว ควรสอบถามเงื่อนไขอื่นๆ เพิ่มเติมในการเตรียมเอกสารจากธนาคารที่ต้องการกู้ซื้อบ้านหลังที่สองด้วย เพื่อความครบถ้วนของเอกสาร เมื่อทำการยื่นกู้ก็จะสามารถลดขั้นตอน ประหยัดเวลาในการยื่นเอกสารเพิ่มเติม และสามารถทราบผลการอนุมัติได้อย่างรวดเร็วอีกด้วย

ดูโครงการบ้านจากอารียา และรับคำปรึกษาเรื่องการขอสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านหลังที่สอง ได้ที่นี่