ข่าวดีของคนซื้อบ้านปีนี้ อัปเดตมาตรการรัฐปี 2566 ลดค่าโอน-ค่าจดจำนอง สำหรับบ้าน ทาวน์โฮม และคอนโด ราคาไม่เกิน 3 ล้าน หลายคนคงเห็นข่าวมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ผ่านตากันมาบ้างแล้ว แต่บางคนอาจจะยังไม่เข้าใจว่าสรุปแล้ว มาตรการของปี 2566 เปลี่ยนแปลงไปอย่างไรบ้าง วันนี้อารียาจึงมาสรุปให้ฟังชัดๆ อีกครั้ง 

ก่อนอื่นขอมาทำความเข้าใจให้ตรงกันก่อนว่า ค่าใช้จ่ายแต่ละประเภทที่เกิดขึ้นเมื่อคิดจะซื้อบ้านมีอะไรบ้าง

ค่าโอนกรรมสิทธิ์ คือ เงินค่าธรรมเนียมที่ผู้ซื้อขายบ้านต้องชำระในวันโอน ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยค่าใช้จ่ายสำหรับการโอนไม่ได้ถูกกำหนดตายตัวว่า “ผู้ซื้อ” หรือ “ผู้ขาย” ต้องเป็นคนชำระ ทั้งสองอาจมีการทำข้อตกลงแบ่งจ่ายคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้ชำระค่าโอนบ้าน หรือค่าโอนที่ดินทั้งหมดเลยก็ได้เช่นกัน

โดยค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านนั้น ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน, ค่าภาษีเงินได้, ค่าจดจำนอง, ค่าอากรแสตมป์ เป็นต้น เพราะฉะนั้นก่อนการโอนบ้านจึงควรศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับการคำนวณค่าโอนบ้าน, ค่าโอนที่ดิน หรือค่าโอนบ้าน พร้อมที่ดิน เพื่อจะได้ทราบว่าต้องเตรียมเงินล่วงหน้า สำหรับใช้ชำระค่าธรรมเนียมในการโอนบ้านทั้งหมดเท่าไร มาดูกันว่าค่าธรรมเนียมต่างๆ ในแต่ละส่วนต้องคิดคำนวณอย่างไรบ้าง

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์

โดยปกติค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน แต่ในปี 2566 เนื่องจากทางรัฐได้ออกมาตรการลดค่าโอนบ้าน-จดจำนอง สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาประเมินไม่เกิน 3 ล้านบาท ทั้งบ้านใหม่ และบ้านมือสอง ก็จะลดลงเหลือ 1% ของราคาประเมิน ซึ่งมีผลตั้งแต่วันที่ 3 มกราคม – 31 ธันวาคม 2566 ส่งผลให้ค่าธรรมเนียมในการโอนบ้านถูกปรับลดลงด้วย 

วิธีคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ โดยตัวอย่างคำนวณจากบ้านราคา 3 ล้านบาท

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 1% สามารถคำนวณได้ตามสูตรนี้่

ค่าธรรมเนียมการโอน = ราคาบ้าน x 1%

ค่าธรรมเนียมการโอน = 3,000,000 x 1%

ค่าธรรมเนียมการโอน เท่ากับ 30,000 บาท

จากเดิมที่ต้องจ่ายถึง 60,000 บาท แต่เมื่อคิดจากค่าธรรมเนียมในอัตรา 1% จะเหลือค่าธรรมเนียมการโอน เพียง 30,000 บาทเท่านั้น

• ค่าจดจำนองบ้าน

นอกจากค่าโอนบ้านจะถูกปรับลดแล้ว ค่าจดจำนองจากปกติ 1% ก็ถูกปรับลดให้เหลือ 0.01% ด้วยเช่นกัน ดังนั้น บ้านราคา 3 ล้านบาท ก็จะมีค่าธรรมเนียมการจดจำนองบ้าน เหลือเพียง 300 บาทเท่านั้น

วิธีคำนวณค่าจดจำนอง โดยตัวอย่างคำนวณจากบ้านราคา 3 ล้านบาท

ค่าจดจำนองบ้าน 0.01% สามารถคำนวณได้ตามสูตรนี้่

ค่าจดจำนองบ้าน = ราคาบ้าน x 0.01%

ค่าจดจำนองบ้าน = 3,000,000 x 0.01%

ค่าจดจำนอง เท่ากับ 300 บาท

• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ ภาษีที่เรียกเก็บจากธุรกิจ หรือกิจการบางประเภทที่กฎหมายกำหนด โดยคิดแยกจากภาษีมูลค่าเพิ่ม ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายเป็นฝ่ายรับผิดชอบ โดยจะต้องจ่าย 3.3% จากราคาประเมิน หากผู้ขายถือครองไม่เกิน 5 ปี แต่ถ้าถือเกิน 5 ปีขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ผู้ขายจะชำระเพียงค่าอากรแสตมป์เท่านั้น และเมื่อคิดคำนวณจากบ้านราคา 3 ล้านบาท จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% มีมูลค่าเท่ากับ 99,000 บาท

• ค่าอากรแสตมป์

ค่าใช้จ่ายในส่วนของอากรแสตมป์ จะอยู่ที่ 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมิน ถ้าต่ำกว่าให้ใช้ราคาประเมินมาคำนวณ และในกรณีที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องเสียค่าอากรแสตมป์อีกนั่นเอง เมื่อคำนวณค่าอากรแสตมป์จากบ้านราคาขาย 3 ล้านบาท จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 0.5% อยู่ที่ 15,000 บาท

สรุป : หากทำการโอนบ้านในราคา 3 ล้าน สามารถนำผลการคำนวณในแต่ละข้อมารวมกันเป็นค่าธรรมเนียมโอนบ้านพร้อมที่ดินได้ดังนี้

• กรณีที่ผู้ขายยังถือครองไม่ครบ 5 ปี

ค่าธรรมเนียมโอนบ้านพร้อมที่ดิน = ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน + ค่าจดจำนอง + ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าธรรมเนียมโอนบ้านพร้อมที่ดิน = 300 + 300 + 99,000

ค่าธรรมเนียมโอนบ้านพร้อมที่ดิน เท่ากับ 99,600 บาท

• กรณีที่ผู้ขายถือครองเกิน 5 ปี

ค่าธรรมเนียมโอนบ้านพร้อมที่ดิน = ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน + ค่าจดจำนอง + ค่าอากรแสตมป์

ค่าธรรมเนียมโอนบ้านพร้อมที่ดิน = 300 + 300 + 15,000

ค่าธรรมเนียมโอนบ้านพร้อมที่ดิน เท่ากับ 15,600 บาท

ขั้นตอนในการโอนบ้าน

หลังจากที่ตัดสินใจซื้อบ้าน และมีการเข้าตรวจรับบ้านเรียบร้อยแล้ว จากนั้นจะเข้าสู่ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์
ณ สำนักงานที่ดิน โดยขั้นตอนในการยื่นขอโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน มีดังนี้

1. แจ้งความประสงค์ในการขอโอนกรรมสิทธิ์บ้าน หรือคอนโด ณ เคาน์เตอร์ประชาสัมพันธ์ และรอรับบัตรคิว
2. ยื่นเอกสารประกอบการขอโอนกรรมสิทธิ์กับเจ้าหน้าที่ เพื่อตรวจสอบความครบถ้วนของเอกสาร โดยเอกสารที่ใช้ในการยื่นของโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดิน จะประกอบไปด้วย

• โฉนดที่ดินฉบับจริง
• บัตรประชาชน พร้อมสำเนา 1 ฉบับ
• ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา 1 ฉบับ
• กรณีมอบอำนาจ ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)
• สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (ถ้ามี)
• สำเนาทะเบียนสมรส (ถ้ามี)

1. เจ้าหน้าที่จะทำการประเมินราคา และแจ้งค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์
2. ชำระเงินค่าธรรมเนียมที่ฝ่ายการเงิน และนำใบเสร็จกลับมายื่นให้แก่เจ้าหน้าที่ เพื่อดำเนินการพิมพ์สลักหลังโฉนด เมื่อได้รับเอกสารจากเจ้าหน้าที่ ผู้โอนจะต้องตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดให้เรียบร้อยก่อนการส่งมอบให้แก่ผู้ซื้อ รวมถึงสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ด้วย แต่ถ้าผู้ซื้อได้ทำการกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร เจ้าหน้าที่ธนาคารจะเป็นฝ่ายเก็บโฉนดไว้จนกว่าผู้ซื้อจะผ่อนชำระหนี้หมด

เมื่อทราบถึงขั้นตอนในการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงวิธีคิดคำนวณค่าธรรมเนียม จะเห็นได้ว่าค่าธรรมเนียมในการโอนบ้านเป็นจำนวนเงินที่ไม่น้อย หากไม่มีมาตรการที่ช่วยลดค่าโอนบ้าน โดยปกติก็จะเป็นอัตราที่ค่อนข้างสูง ก่อนการซื้อขายบ้านหรือคอนโด จึงควรศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายประเภทไหนให้ชัดเจนเสียก่อน เพื่อเตรียมเงินค่าโอนบ้านไว้ล่วงหน้า แต่หากซื้อบ้านโดยตรงกับโครงการบ้านก็มักจะมีโปรโมชั่นฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนด้วย 

สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านหลังใหม่ อารียาขอแนะนำหลากหลายโครงการคุณภาพ บนทำเลดีรอบเมือง ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโด โดยสามารถลงทะเบียน เพื่อนัดเข้าชมโครงการพร้อมรับสิทธิพิเศษก่อนใครได้ที่นี่ ที่นี่